Zatrzymania w Tajlandii a zakup nieruchomości - czy jest się czego bać?

Zatrzymania w Tajlandii nie oznaczają, że obcokrajowcy stracili możliwość legalnego zakupu nieruchomości, ale są poważnym ostrzeżeniem przed obchodzeniem prawa przez spółki ze słupami. Nadal można kupić lokal w kondominium albo korzystać z nieruchomości na podstawie prawidłowo przygotowanego leasehold. Trzeba jednak sprawdzić całą transakcję, bo sama nazwa umowy nie gwarantuje bezpieczeństwa.

Co właściwie wydarzyło się w Tajlandii?

Jeżeli planujecie zakup nieruchomości w Tajlandii i przestraszyły was ostatnie nagłówki, rozumiem dlaczego. Informacje o zatrzymaniach, przeszukaniach i ziemi objętej postępowaniami mogą skutecznie zniechęcić do dalszego oglądania ofert.

Tylko że z takiego nagłówka często nie wynika najważniejsze: jak była zorganizowana własność i czego konkretnie dotyczy podejrzenie naruszenia prawa.

20 czerwca 2026 roku przeprowadzono kolejną fazę operacji przeciwko strukturom nominee w Phuket, Phang Nga i Krabi. W policyjnym podsumowaniu podano 48 zatrzymanych osób: 27 Tajów i 21 cudzoziemców. Operacja obejmowała podejrzenia wykorzystywania tajskich osób i spółek do ukrywania zagranicznej kontroli nad ziemią oraz działalnością gospodarczą.

Wcześniej działania objęły Koh Phangan i Koh Samui. DSI poinformowało o wykorzystaniu danych 11 426 firm do analizy i podziału na grupy ryzyka. Nie oznacza to, że wszystkie te firmy uznano za nielegalne albo że każdemu ich wspólnikowi postawiono zarzuty. To istotna różnica, która łatwo znika w medialnym skrócie.

Nie należy też traktować zatrzymania czy zabezpieczenia majątku jak prawomocnego wyroku. Postępowanie ma dopiero ustalić odpowiedzialność konkretnych osób.

To są realne działania państwa. Nie ma sensu ich bagatelizować. Ale nie ma też podstaw, żeby na ich podstawie uznać każdy zakup apartamentu czy każdą dzierżawę za nielegalną.

Czym jest nominee, czyli spółka ze słupami?

Najprościej mówiąc, chodzi o sytuację, w której tajski wspólnik występuje w dokumentach we własnym imieniu, ale faktycznie trzyma udziały dla cudzoziemca, pomagając mu ominąć ograniczenia prawne.

Przykładowo: na papierze Tajowie mają 51% udziałów w spółce. W praktyce nie są rzeczywistymi inwestorami, a cała konstrukcja ma umożliwić cudzoziemcowi posiadanie ziemi tak, jakby należała bezpośrednio do niego.

Sam podział udziałów 51% do 49% nie wystarcza, żeby uznać strukturę za legalną.

Przy ocenie znaczenie mają rzeczywiste okoliczności: finansowanie, prawa wspólników, dokumenty i sposób działania firmy. Tajski udziałowiec nie musi codziennie pracować w biurze, żeby być prawdziwym inwestorem. Z drugiej strony wpisanie go do rejestru nie wystarczy, jeżeli jego udział jest wyłącznie pozorny.

Właśnie przed takim rozwiązaniem ostrzegałem we wcześniejszych materiałach. Jeżeli ktoś kupuje willę na własne wakacje, a przy okazji dostaje propozycję założenia spółki z nieznanymi tajskimi wspólnikami, powinien dokładnie zrozumieć, po co ta spółka powstaje.

Argument „wszyscy tak robią” nie jest opinią prawną. Nie odpowiada też na pytanie, co stanie się z nieruchomością podczas kontroli.

Czy legalny leasehold nadal jest możliwy?

Tak. Leasehold, potocznie nazywany leasingiem lub dzierżawą, nadal jest sposobem korzystania z nieruchomości w Tajlandii.

W przypadku standardowej terminowej umowy dotyczącej nieruchomości okres wynosi maksymalnie 30 lat. Umowa na ponad trzy lata wymaga pisemnej formy i rejestracji przez właściwy urząd, aby można było dochodzić jej wykonania przez cały uzgodniony okres. Wynika to z przepisów tajskiego kodeksu cywilnego, w szczególności artykułów 538 i 540.

W praktyce właściciel zachowuje własność gruntu, a wy uzyskujecie określone w umowie prawo do korzystania z niego. Nie potrzebujecie tajskiego wspólnika, który udaje właściciela waszych udziałów.

Przy willi trzeba dodatkowo ustalić, jakie prawa nabywacie do samego budynku. Dzierżawa gruntu i własność domu to dwie osobne kwestie, które dokumenty powinny jasno rozstrzygać.

Dlaczego nie powiem, że leasingu kontrole nigdy nie dotyczą?

Bo byłoby to zbyt duże uproszczenie.

Wyobraźcie sobie, że podpisujecie umowę leasehold ze spółką, która sama nabyła ziemię przez niedozwoloną strukturę nominee. Nazwanie waszej umowy dzierżawą nie usuwa problemu po stronie właściciela.

Dlatego sprawdzenie leasehold powinno obejmować także podmiot oddający grunt w dzierżawę i jego prawo do nieruchomości. Rejestracja jest bardzo ważna, ale nie zastępuje zbadania całej sytuacji.

Wytyczne z 25 sierpnia 2026 roku wzmacniają badanie podejrzanych struktur i współpracę urzędów. Konsekwencje mogą obejmować nakaz zbycia ziemi oraz postępowanie karne, zależnie od ustaleń i podstawy prawnej. Nie oznacza to automatycznej konfiskaty każdej kontrolowanej nieruchomości.

A co z obietnicą 90 lat?

Jeżeli oferta mówi o „30 + 30 + 30”, rozdzielcie zarejestrowany okres od obietnic przyszłych odnowień.

Nie traktowałbym takiej oferty jak jednej, pewnej umowy na 90 lat. Prawnik powinien wyjaśnić, co rzeczywiście obowiązuje, jakie warunki dotyczą przedłużenia i jakie roszczenia przysługują wam, jeżeli druga strona nie spełni obietnicy.

Przy ocenie zakupu liczyłbym opłacalność przede wszystkim dla okresu, który faktycznie nabywacie. Dodatkowych dekad nie wpisywałbym do kalkulacji jako pewnika.

Czy zakup kondominium nadal jest legalny?

Tak. Cudzoziemiec spełniający ustawowe warunki może kupić lokal na własność w prawidłowo zarejestrowanym kondominium, w ramach dostępnej puli dla obcokrajowców.

Ważne doprecyzowanie: limit 49% dotyczy łącznej powierzchni lokali, a nie po prostu ich liczby. Potwierdzenie zachowania tej proporcji należy do dokumentów wymaganych przy przeniesieniu własności.

Nie kupujecie wtedy 49% swojego mieszkania. Możecie nabyć pełną własność konkretnego lokalu. Limit odnosi się do udziału zagranicznych właścicieli w powierzchni wszystkich lokali w danym kondominium.

Jednocześnie słowo „apartament” w reklamie nie przesądza o statusie prawnym. Przed wpłatą pieniędzy trzeba ustalić, czy projekt rzeczywiście jest kondominium i czy konkretny lokal może zostać przeniesiony na wasze nazwisko.

Istotna jest również dokumentacja finansowania. Przy typowym zakupie przez cudzoziemca korzystającego ze środków z zagranicy należy odpowiednio przygotować przelew i dokumenty bankowe. Warto uzgodnić procedurę z bankiem i prawnikiem jeszcze przed wysłaniem pieniędzy.

A jeśli ktoś naprawdę prowadzi tajską spółkę?

Nie każda spółka z zagranicznym wspólnikiem jest strukturą nominee.

Ktoś może prowadzić rzeczywisty biznes z tajskimi partnerami. Nie oznacza to jednak, że sama działalność firmy albo obecność tajskiego inwestora automatycznie rozstrzyga wszystkie kwestie prawne.

Trzeba osobno ocenić uprawnienie spółki do posiadania ziemi, strukturę udziałową i zasady prowadzenia konkretnej działalności. Prawdziwa firma również może zostać skontrolowana.

Moja rekomendacja dla osoby szukającej domu wakacyjnego pozostaje prosta: nie zakładajcie spółki tylko dlatego, że sprzedający przedstawia ją jako wygodny sposób na własność działki. Spółka to zobowiązania i odpowiedzialność, a nie dodatek do kluczy od willi.

Dlaczego moim zdaniem to może być dobra zmiana?

Uważam, że ograniczanie struktur ze słupami jest korzystne dla uczciwych deweloperów i kupujących.

Sam widziałem oferty, w których obiecywano cudzoziemcom pełną własność ziemi przez spółkę, a ryzyko przedstawiano jako nieistotny szczegół. Klient miał zobaczyć dom, zaakceptować cenę i nie zadawać zbyt wielu pytań o tajskich udziałowców.

Dobrze, jeżeli takie podejście przestaje przechodzić bez konsekwencji.

Nasza firma stawia na współpracę z uczciwymi deweloperami. Dla mnie oznacza to między innymi gotowość do pokazania dokumentów i poddania transakcji niezależnej ocenie. Kupujący powinien móc sprawdzić ofertę również wtedy, gdy bardzo podoba mu się nieruchomość i dobrze rozmawia mu się ze sprzedającym.

Nadal uważam też, że ograniczenia zagranicznej własności ziemi mają sens z punktu widzenia ochrony lokalnego rynku. To moja ocena. Nie przedstawiałbym jednak kontroli jako gwarancji wzrostu cen, wyższych zysków czy całkowitego bezpieczeństwa inwestycji.

Przejrzysta forma prawna jest podstawą zakupu. O jego opłacalności decydują także cena, lokalizacja, jakość i koszty utrzymania.

Trzy zasady przed zakupem nieruchomości w Tajlandii

1. Ustalcie dokładnie, co kupujecie

Własność lokalu, dzierżawa gruntu, własność budynku i udziały w spółce to różne prawa.

Poproście o jednoznaczne wskazanie, co będzie zapisane na wasze nazwisko i w jakim dokumencie. Jeżeli odpowiedź sprowadza się do „w praktyce wszystko będzie wasze”, wróćcie do szczegółów.

Przy leasehold sprawdźcie także początek i koniec okresu oraz warunki przeniesienia praw. Przy kondominium potwierdźcie możliwość nabycia lokalu w zagranicznej puli.

2. Zatrudnijcie własnego prawnika przed istotną wpłatą

Niezależnego, czyli reprezentującego wasz interes i samodzielnie oceniającego dokumenty.

Zakres sprawdzenia powinien odpowiadać nieruchomości. Przy willi szczególnie ważne są tytuł do gruntu, obciążenia, dostęp do drogi, pozwolenia, prawa do budynku i umowa dzierżawy. Przy kondominium dochodzą dokumenty lokalu, dostępność puli zagranicznej oraz rozliczenia ze wspólnotą.

Jeżeli planujecie wynajem turystom, zlećcie również ocenę tego modelu działalności. Samo prawo do nieruchomości nie odpowiada na wszystkie pytania dotyczące jej komercyjnego wykorzystania.

3. Nie przyjmujcie obejścia prawa jako części oferty

„Dobierzemy tajskich wspólników”, „nie musicie ich znać”, „wszyscy mają tak od lat” - dla mnie to powód, żeby zatrzymać rozmowę i poprosić o niezależną analizę.

Nie podejmowałbym takiej decyzji pod presją kończącej się promocji czy obietnicy szybkiego zwrotu.

Jeżeli już macie nieruchomość przez spółkę i nie jesteście pewni jej struktury, zacznijcie od przeglądu dokumentów. Przypadkowa zmiana wspólników albo dopisanie nowej umowy nie musi rozwiązać wcześniejszego problemu.

Czy po tych wiadomościach rezygnować z zakupu?

Moim zdaniem nie trzeba rezygnować z zakupu wyłącznie dlatego, że pojawiły się zatrzymania. Trzeba natomiast zrezygnować z myślenia, że forma prawna jest formalnością, którą ktoś załatwi za nas bez naszego udziału.

W Tajlandii nadal można legalnie nabywać nieruchomości i prawa do korzystania z nich. Najważniejsze jest to, żeby dokumenty odzwierciedlały rzeczywistą transakcję i żebyście rozumieli swoje prawa oraz ograniczenia.

Dom z widokiem na morze może poczekać kilka dni na sprawdzenie dokumentów. Skutki źle przygotowanego zakupu zostają znacznie dłużej.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy zatrzymania oznaczają zakaz kupowania nieruchomości przez obcokrajowców?

Nie. Opisane działania dotyczą podejrzeń naruszenia prawa, w tym wykorzystywania struktur nominee. Nie oznaczają ogólnego zakazu nabywania lokali w kondominium ani korzystania z prawidłowo przygotowanego leasehold.

Czy zarejestrowany leasehold na 30 lat daje pełne bezpieczeństwo?

Daje podstawę prawną korzystania z nieruchomości przez ustalony okres, ale nie eliminuje wszystkich ryzyk. Trzeba sprawdzić właściciela, tytuł do gruntu, obciążenia i treść umowy. Rejestracja nie zastępuje takiej analizy.

Czy 49% oznacza, że mogę posiadać tylko część apartamentu?

Nie. Możecie nabyć pełną własność konkretnego lokalu. Limit dotyczy łącznej powierzchni lokali należących do cudzoziemców w kondominium, a nie procentu własności waszego mieszkania.

Czy każda tajska spółka z cudzoziemcem jest nielegalna?

Nie. Istnieją rzeczywiste, legalnie działające firmy z zagranicznymi wspólnikami. Problemem jest wykorzystywanie tajskich osób jako pozornych udziałowców do obchodzenia przepisów. Legalność trzeba oceniać na podstawie całej struktury i faktycznej działalności.

Czy państwo automatycznie przejmuje nieruchomość po zatrzymaniu właściciela?

Nie. Zatrzymanie nie jest prawomocnym wyrokiem, a zabezpieczenie majątku nie jest tym samym co ostateczne pozbawienie własności. Konsekwencje zależą od ustaleń, podstawy prawnej oraz rozstrzygnięć właściwych organów.

Co zrobić, jeśli mam już willę kupioną przez spółkę?

Zlecić niezależnemu tajskiemu prawnikowi sprawdzenie struktury udziałowej, finansowania, dokumentów gruntu i rzeczywistego działania firmy. Dopiero po takiej ocenie można ustalić, czy potrzebne są zmiany i jak przeprowadzić je zgodnie z prawem.